매매 건수·전세 등
작년 모두 내리막길

역대급 침체에 빠진 오피스텔
'1·10 대책'으로 반등할까

마이너스 프리미엄
파주·동탄서 '속출'

하반기 금리인하 기대
"시장 활성화" 전망 속

취득세 50% 감면 등
정부 정책 내놨지만
신축 매입에 한정돼
"효과 제한" 의견도 오피스텔과 빌라가 빼곡히 들어선 서울 강서구 화곡8동 전경. 한경DB
‘역대급 침체’를 겪고 있는 오피스텔 시장이 올해 반등할 수 있을 것이란 기대가 나오고 있다. 정부가 세금 감면 등 규제 완화에 나선 데다 하반기 금리 인하 가능성에 무게가 실리고 있어서다. 다만 정부의 규제 완화 대상이 신축에 한정돼 있고 최근 몇 년간 공급 과잉이 누적돼 있어 시장에 미치는 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다. 21일 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 분양 물량은 7000실을 밑돌 것으로 예상된다. 지난해 분양 실적(1만6344실)의 42% 수준에 불과하다. 서울만 놓고 보면 분양 예정 물량은 지난해(3313실)의 4분의 1 수준인 868실로, 2007년(832실) 이후 17년 만에 가장 적다. 고금리가 이어지는 데다 시세 차익도 기대하기 어려워지면서 수요뿐만 아니라 공급도 급감하고 있다.

오피스텔 시장은 매매가와 거래량 모두 내리막길이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~12월(12월 20일 기준) 서울에서 이뤄진 오피스텔 매매 건수는 7685건으로, 2022년 같은 기간 1만4486건보다 절반(6801건) 가까이 줄어들었다. 4분기 전국 오피스텔 가격은 0.56% 내려 전월(-0.37%) 대비 하락 폭이 더 커졌다. 지방(-0.82%→-1.02%)뿐 아니라 수도권(-0.26%→-0.45%)과 서울(-0.14%→-0.38%) 모두 내림 폭이 확대됐다.

수도권에서도 이른바 ‘마이너스 프리미엄’ 매물을 찾기 어렵지 않다. 파주시 힐스테이트 더 운정 1단지 전용면적 84㎡의 분양권 시세는 8억3000만원가량에 형성돼 있다. 비선호 매물은 7억원대에도 나온다. 2021년 분양가가 전용 84㎡ 기준 8억8520만~8억9130만원이었던 것을 감안하면 5000만원 이상 떨어진 셈이다. 동탄역 현대위버포레(2024년 8월 입주 예정) 전용 55㎡의 분양권 역시 당초 분양가(6억4751만원)보다 7000만원가량 낮은 5억8000여만원에 올라와 있다.

소비자들이 오피스텔을 아파트의 대체제로 인식하고 있어 이 같은 시장 침체는 불가피한 상황이라고 전문가들은 지적한다. 아파트도 거래가 안 되는 상황에서 상승 여력이 낮은 오피스텔에 관심을 둘 필요가 없다는 것이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “아파트는 전셋값이라도 회복되고 있지만 오피스텔은 전세마저 약세”라며 “입주를 앞두고 손절매하는 분양자들이 나타나고 있다”고 말했다. 올해가 옥석을 가려 오피스텔에 투자할 기회가 될 수 있다는 분석도 나온다. 정부가 공급 활성화를 위해 상대적으로 빠르게 공급이 가능한 오피스텔 등 비아파트를 적극 활용하려는 움직임을 보이고 있어서다.

정부는 ‘1·10 부동산 대책’에서 향후 2년간 준공(올해와 내년 준공)하는 전용 60㎥ 이하 소형 신축 오피스텔, 빌라 등을 살 때 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했다. 취득세와 양도세, 종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서도 제외해준다. 부동산R114에 따르면 2024~2025년 입주하는 전국 오피스텔 5만7156실 중 세제 혜택 대상인 전용 60㎡ 이하는 2만6517실(46.4%)로 집계됐다. 세제 혜택을 받기 위해선 매매가 기준 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하 조건도 충족해야 한다.

전문가들은 입지가 좋은 지역을 중심으로 투자 수요가 움직일 가능성이 높을 것으로 전망했다. 다만 가격 조건까지 감안하면 세제 혜택을 받을 수 있는 물량은 소형이 대부분일 것으로 예상된다. 지난해 9월 분양한 서울 서대문구 남가좌동 ‘DMC가재울 아이파크’(내년 하반기 입주)의 경우 전용 29·30㎡ 분양가가 3억4000만~3억5000만원 선이다. 오피스텔 중 가장 면적이 큰 전용 56㎡는 분양가가 6억2900만원으로 기준을 넘어선다. 다음달 분양하는 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594(내년 11월 입주)’도 상당수 물량이 세제 혜택을 받을 수 있을 전망이다. 이 오피스텔은 전용 24~52㎡ 594실이 분양을 예정하고 있다.

다만 이번 대책이 전반적인 시장 활성화로는 이어지기 어렵다는 게 중론이다. 추가 활성화 대책 발표 여부도 변수가 될 수 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “오피스텔 매매 수요가 신축으로 쏠리면서 기존 오피스텔 선호도는 오히려 떨어질 것”으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “향후 시세차익에 대한 기대치는 지역마다 다르다”며 “역세권 등 투자 수요가 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역 간 차이가 벌어질 것”이라고 전망했다.